Αυτές οι πληροφορίες είναι πολύ σημαντικές τόσο για τους νέους όσο και για τους έμπειρους χονδρεμπόρους, ΚΑΙ για τους αγοραστές εξαρτημάτων στερέωσης, για να τις διαβάσουν και να κατανοήσουν προσεκτικά. Το μάθαμε οδυνηρά, ελπίζουμε ότι δεν θα χρειαστεί 🙂
Συχνά ρωτούμαστε από επενδυτές σχετικά με τη χρήση συμβατικής χρηματοδότησης για τις επενδυτικές τους συμφωνίες. Με άλλα λόγια, θέλουν να περάσουν από μια τράπεζα ή άλλο παρόμοιο δανειστικό ίδρυμα για να αγοράσουν ένα fixer-upper από εμάς ή από άλλο χονδρέμπορο. Το προφανές πλεονέκτημα είναι ότι τα επιτόκια είναι φθηνότερα και οι προμήθειες δημιουργίας δανείου (πολλές φορές αναφέρονται ως πόντοι) είναι και οι δύο πολύ λιγότερες από σκληρά χρήματα (δάνεια από ιδιώτες ή μικρά ιδρύματα ειδικά για ακίνητα τύπου επενδυτή, με επιτόκια που κυμαίνονται από 5 μονάδες και 15% επιτόκιο έως 10 μονάδες και επιτόκιο 18%). Υπάρχουν, ωστόσο, ορισμένα εμπόδια στη χρήση της συμβατικής χρηματοδότησης, τα οποία πρέπει να γνωρίζετε.
Πρώτα απ ‘όλα, αυτά τα τραπεζικά ιδρύματα θα δανείζουν μόνο σε κατοικήσιμα, αξιοπρεπή ακίνητα. Επομένως, εάν το ακίνητο που εξετάζετε χρειάζεται σημαντικές επισκευές, ξεχάστε ως επί το πλείστον αυτό το είδος χρηματοδότησης. Το επόμενο είναι πώς έχετε δομήσει τη συμφωνία. Λόγω όλων των πρόσφατων περιπτώσεων απάτης όπου κάηκαν τράπεζες, δεν μπορέσαμε να εντοπίσουμε κανέναν συμβατικό δανειστή που είναι πρόθυμος να δανείσει για μια συμφωνία που έχει εκχωρηθεί από τον Αγοραστή που αναφέρεται στη Συμφωνία Αγοράς και Πώλησης σε τρίτο μέρος. Απαιτούν ο Δανειολήπτης να είναι ο Αγοραστής που αναφέρεται στη Συμφωνία. Και σίγουρα δεν θα χρηματοδοτήσουν το τέλος ανάθεσης.
Μπορείτε να το αντιμετωπίσετε εάν μπορείτε να ζήσετε με οποιαδήποτε από αυτές τις λύσεις:
1. Ο χονδρέμπορος ξαναγράφει τη Συμφωνία με τον Πωλητή αναφέροντας τον νέο Δανειολήπτη ως Αγοραστή. Αυτό λύνει το θέμα της γραφειοκρατίας. Ο Αγοραστής θα πρέπει ακόμα να χρηματοδοτήσει την προμήθεια Εκχώρησης με κάποια άλλη πηγή κεφαλαίων. Ο χονδρέμπορος σε αυτό το σενάριο δεν προστατεύεται επειδή κανένα από τα έγγραφα δεν αποδεικνύει το δικαίωμά του να αγοράσει το ακίνητο, ούτε το τέλος ανάθεσης που πρέπει να καταβληθεί. Θα πρέπει να συναφθεί χωριστή συμφωνία με όλα τα μέρη. Βλέπετε πώς αυτό μπορεί να γίνει πολύ περίπλοκο και δυσκίνητο. Παρεμπιπτόντως, ακόμη και αν έχετε συνεργάσιμο Πωλητή, δεν μπορείτε απλώς να αναφέρετε τη διογκωμένη τιμή (αρχική τιμή πώλησης συν Προμήθεια Εκχώρησης) στη Συμφωνία με την προϋπόθεση ότι το τμήμα της Προμήθειας Εκχώρησης θα καταβληθεί στον Χονδρέμπορο κατά το κλείσιμο, γιατί τότε η αμοιβή χονδρεμπόρων θα εμφανίζεται στην πλευρά Πωλητή της Δήλωσης Διακανονισμού A εμφανιζόταν ως Πραγματικός. Σημείωση: Αυτό μπορεί να είναι εντάξει εάν ο χονδρέμπορος είναι στην πραγματικότητα αντιπρόσωπος. Πρέπει να το ελέγξουν με τον μεσίτη τους.
2. Ο χονδρέμπορος πρέπει να γίνει ιδιοκτήτης του ακινήτου και στην αλυσίδα του τίτλου. Στη συνέχεια, μπορεί να συντάξει νόμιμα μια Συμφωνία με τον Αγοραστή που αναφέρει την πλήρη τιμή του ακινήτου συμπεριλαμβανομένης της αμοιβής ανάθεσης. Ο χονδρέμπορος μπορεί να το επιτύχει αυτό με έναν συνεργάσιμο πωλητή που χρησιμοποιεί βραχυπρόθεσμη χρηματοδότηση από τον πωλητή, υπόκειται σε χρηματοδότηση, ή ένα βραχυπρόθεσμο δάνειο γέφυρας από μια γραμμή μετοχών κατοικίας ή ιδιωτικό δανειστή (συνήθως φίλος ή οικογένεια). Εφόσον το δάνειο προς αξία (LTV) εξακολουθεί να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις τους, οι τράπεζες θα δανείζονται με τη νέα τιμή αγοράς, χρηματοδοτώντας έτσι την προμήθεια εκχώρησης.
Το άλλο στοιχείο που πρέπει να έχετε κατά νου όταν εξετάζετε τη συμβατική χρηματοδότηση είναι ότι είναι σχετικά αργή. Πολλοί μεσίτες υποθηκών θα σας πουν ότι τα δάνειά τους θα είναι έτοιμα να κλείσουν εντός 10 ημερών έως 2 εβδομάδων από την υποβολή. Η πραγματικότητα είναι ότι μπορούν μόνο να εγγυηθούν ότι θα επεξεργαστούν το δάνειο και θα το παραλάβουν σε έναν δανειστή μέσα σε σύντομο χρονικό διάστημα. Με την τρέχουσα βιασύνη για αναχρηματοδοτήσεις, τα περισσότερα τμήματα αναδοχής δανειστών έχουν καθυστερήσει και οι αιτήσεις μπορεί να κολλήσουν εκεί για μια εβδομάδα ή περισσότερο. Θα εκδώσουν επίσης προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται και στη συνέχεια θα υποβληθούν ξανά στην ανάληψη υποχρέωσης για τελική έγκριση. Στη συνέχεια, προσθέστε άλλες δύο ημέρες για να ετοιμαστεί το πακέτο δανείου και να σταλεί στον πληρεξούσιο.
Για να είστε ασφαλείς, θα πρέπει να υπολογίζετε σε τρεις εβδομάδες έως ένα μήνα για να κλείσετε ένα δάνειο. Αν κλείσει νωρίτερα, θα εκπλαγείτε ευχάριστα. Εάν η συμφωνία ισχύειΔεν επιτρέπεται τόσος χρόνος, ίσως θελήσετε να εξετάσετε εναλλακτικές πηγές χρηματοδότησης, ώστε να μην τα χάσετε όλα επειδή ο χρόνος έχει τελειώσει και το δάνειο δεν είναι έτοιμο.
Η συμβατική χρηματοδότηση έχει πράγματι θέση στις συμφωνίες χονδρικής. Κλείσαμε αρκετές μόνοι μας, αλλά δεν λειτουργεί σε όλες τις περιπτώσεις. Πρέπει να κατανοήσετε τη διαδικασία, και τι θα πετάξει και τι θα σκοτώσει τη συμφωνία.
Καλή επιτυχία και αφθονία,
Λου Καστίγιο
